南京“拍地新政”:限地價 競配建保障房
  李娟
  拿地狂歡之後,南京市政府再出緊箍咒試圖來力輓狂瀾。
  2月21日,南京市國土局公佈了《關於土地出讓模式調整的說明》,明確表示今後南京土地出讓將採取“限地價、競配建保障房面積或資金”的方式出讓,並且全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小於50%。
  當地政府的一位人士透露,“最重要的是通過限制地價,能達到調整房地產的預期。”上述人士認為,這些制度並不能夠從根本上調整房價,不過會讓開發商在土地拍賣市場更理性些,通過地價來傳導調整預期的一個信號。
  這一政策出台的背景是,據統計,2013年,南京土拍共產生18個區域地王,遠超2012年地王總數為4幅的數據。
  土地市場相當瘋狂,比如2013年12月4日,包括恆大、金地、招商等一線房企共同爭奪小行區域的一宗地塊。這場拍賣進行了66輪角逐之後,才最終由10號競買人恆大地產以21.5億元競得,樓麵價高達14033元/平方米,成為當年最後一個地王。
  地王頻出的背後,隱憂也正悄然出現。
  在這一背景下,南京的土地新政被視為政府出手救市,試圖通過政策來抑制房價上漲過快。
  在南京“拍地新政”正式公佈之前,南京市國土局剛剛公告了5宗地。據悉,該5宗地分別來自仙林、城北和江寧,並將在3月底上市拍賣。從出讓公告來看,5宗地採取了“限地價競保障房資金”的方式出讓,這也使得南京新的土地出讓模式“有的放矢”。
  無獨有偶,這並不是第一個通過限制條件來出讓土地的城市。
  2011年4月,杭州市國土局出台新規則,設計配建保障性住房地塊,報價到達合理上限時不再接受更高報價,而是誰保障房建得多,誰拿地。這一舉措並未能成功抑制房價。
  2012年10月17日,杭州市國土局發佈一份《通知》,明確提出,“對商品住宅地塊,當土地價格溢價率達到49%時,將調整競價方式,即鎖定地價,‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”,最終由保障房面積配建最多的房企競得土地。
  去年杭州市場矚目的華家池地塊拍賣時,其中一幅土地達到上限43.8335億元後,就開始進入配建保障房面積競爭環節。
  對於南京新政的推出,無疑明確地傳達了南京市政府希望能夠控制地價、增加中小戶型供應和加強保障房建設的信號。
  昨天,南京本地一位年銷售超百億的開發商對記者透露,“定價很微妙,比如底價太高,就不容易超過上限,定價太低,就容易超過上限。”具體怎麼實施他表示還不清楚,要看過一兩次土地拍賣之後才知道。
  至於競配建保障房資金如何具體執行,大部分的聲音指這筆錢要收歸財政,但是這筆錢在具體投入後超過還是不足該如何執行,細則還不得而知。
  對於新政中的“全市範圍內出讓的住宅地塊,90平方米以下套型不少於50%”,這一政策其實幾年前政府就有要求,不過並沒有對特定區域有具體要求。
  也就是說,政府對具體項目可能不會“一刀切”,有些區域的配比可能會更高,消息人士透露,細化的政策會在近期出台。
  不過,房價依然處於上升通道,在南京這個被開發商公認供不應求的城市中,根據國家統計局的數據,2011南京房價總體同比下跌1.31%,2012年全年房價同比上漲0.38%,至2013年,南京房價漲幅更是超16%。
  時至今日,南京樓市漲勢不減,業內依然一片“看漲聲”。
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